Urbanistica Capo d’Orlando: cosa cambia con le modifiche al regolamento?

Come annunciato ecco la seconda parte del dossier sull’urbanistica di Capo d’Orlando. Ci concentriamo sulle modifiche apportate al regolamento proposte dal consiglio comunale, tra rinvii, lentezza burocratica, ritardi.

Il nuovo regolamento sulla cessione della cubatura e sul trasferimento delle volumetrie non è arrivato all’approvazione del Consiglio comunale in tempi brevi. La proposta del civico consesso era stata portata in aula già nei mesi scorsi, precisamente la prima volta a marzo, ma il suo iter è stato caratterizzato da rinvii, richieste di approfondimento e dalla successiva presentazione di numerosi emendamenti, avanzate da maggioranza e minoranza consiliare ad eccezione dei consiglieri Scafidi, Colombo e Gierotto. Un passaggio che non è secondario, perché nel frattempo il territorio ha continuato a trasformarsi e sono state presentate pratiche edilizie facendo riferimento alla disciplina allora vigente.

La stessa delibera ricostruisce una parte di questo percorso. Dopo che già nel mese di marzo erano state proposte alcune variazioni, il 6 maggio 2026 il Consiglio comunale aveva deciso di rinviare la proposta sul nuovo regolamento, con l’obiettivo di consentire una revisione del testo e una sua integrazione con gli emendamenti. La proposta di rinvio fu approvata con 12 voti favorevoli, 2 contrari e un’astensione.

Il tempo trascorso assume quindi un peso particolare. Nel periodo compreso tra la prima presentazione della proposta e la sua definitiva approvazione sono stati infatti presentati progetti e varianti che facevano riferimento alla normativa allora vigente. Per le pratiche presentate prima dell’entrata in vigore del nuovo regolamento occorrerà naturalmente distinguere caso per caso la data di presentazione, lo stato dell’iter amministrativo e l’eventuale maturazione di situazioni giuridicamente rilevanti. Ma è evidente che il passaggio da una disciplina all’altra non può essere considerato irrilevante per chi ha presentato un progetto quando le regole erano diverse.

Il nuovo regolamento, infatti, introduce paletti che nella disciplina precedente non erano presenti nella stessa forma.

Uno dei passaggi più significativi è contenuto nel primo emendamento approvato dal Consiglio comunale. L’articolo 2, comma 11, non soltanto viene modificato fissando il trasferimento «nei limiti del 40% con un massimo mc 500», ma viene anche delimitato il perimetro entro il quale la cubatura può essere trasferita.

È un cambiamento sostanziale rispetto alla possibilità, prevista dalla disciplina precedente, di trasferire volumetrie anche dalla periferia verso il centro. Con il nuovo impianto la logica viene circoscritta: il trasferimento deve avvenire all’interno dello stesso ambito individuato dal regolamento, sostanzialmente secondo una logica «dal centro al centro», e non più attraverso un trasferimento indiscriminato dalla periferia verso le aree centrali.

A questo si aggiunge il limite quantitativo del 40%, con un massimo di 500 metri cubi. Non si tratta quindi soltanto di stabilire quanto si possa trasferire, ma anche dove il trasferimento possa avvenire.

Il secondo emendamento riguarda invece l’articolo 2, comma 16. Dopo le parole «che hanno usufruito» vengono aggiunte le parole «o usufruiranno». Una modifica apparentemente più limitata, ma che amplia temporalmente l’ambito della disposizione, comprendendo anche coloro che potranno usufruire della disciplina in futuro. Anche in questo caso, dunque, il Consiglio interviene sul campo di applicazione della norma, precisando che la disposizione non riguarda soltanto chi ha già usufruito della possibilità prevista, ma anche chi ne usufruirà successivamente.

Un altro paletto arriva dal terzo emendamento, che interviene sulle zone F e sulle aree nelle quali siano decaduti i vincoli preordinati all’esproprio e che siano quindi divenute zone bianche in assenza di una destinazione urbanistica. In queste aree il nuovo testo esclude il trasferimento di volumetria, sia in termini di volume sia di indice edificatorio.

È una scelta che si inserisce nella direzione di limitare il trasferimento dei diritti edificatori e volumetrici, evitare nuovo consumo di territorio e non gravare ulteriormente le aree già urbanizzate con nuove edificazioni o ampliamenti derivanti dalla delocalizzazione.

Il punto centrale, però, è anche temporale. Questi nuovi limiti non possono essere applicati retroattivamente alle pratiche che erano già state presentate secondo la disciplina allora vigente, mentre diventano il riferimento per quelle successive alla loro entrata in vigore. E il regolamento, una volta approvato, non diventa immediatamente operativo: è necessario attendere il periodo previsto per la sua esecutività, quantificabile in circa 40-45 giorni secondo la procedura applicabile.

Questo significa che esiste una vera e propria fase di transizione nella quale continuano a convivere pratiche presentate sulla base delle vecchie regole e una nuova disciplina destinata a diventare efficace.

È proprio qui che si inserisce anche la questione delle altezze degli edifici. Alcuni interventi e relative varianti sono stati presentati prima dell’approvazione del nuovo regolamento e, pertanto, vanno valutati alla luce delle norme applicabili al momento della loro presentazione. Con il nuovo regolamento, invece, un meccanismo di trasferimento della volumetria con quelle caratteristiche non avrebbe avuto gli stessi presupposti. In altre parole, i paletti oggi introdotti avrebbero impedito determinate concentrazioni di volumetria e, di conseguenza, anche le altezze che oggi caratterizzano alcuni interventi.

È una considerazione che non può però trasformarsi automaticamente in un giudizio di illegittimità sugli interventi già autorizzati: per ciascun progetto occorre verificare quale fosse la disciplina applicabile, quando sia stata presentata la richiesta, quali titoli siano stati rilasciati e se nel frattempo siano intervenute varianti.

L’associazione ambientalista ha contestato davanti al Tar la delibera consiliare relativa al nuovo regolamento. Ma, al di là delle diverse posizioni sul piano amministrativo e giuridico, su alcuni punti le richieste di maggiore tutela del territorio e le modifiche introdotte dal Consiglio comunale finiscono per muoversi nella stessa direzione: limitare la possibilità di concentrare volumetrie, impedire trasferimenti nelle zone prive di destinazione urbanistica e circoscrivere le possibilità di delocalizzazione.

Non significa che Consiglio comunale e Legambiente abbiano necessariamente la stessa posizione su tutto, né che le rispettive iniziative abbiano la medesima natura. Significa piuttosto che alcuni degli obiettivi di contenimento della pressione edificatoria presenti nel dibattito consiliare trovano una corrispondenza con le osservazioni e le contestazioni sollevate dall’associazione.

Il regolamento, peraltro, non può essere considerato un punto di arrivo definitivo. La discussione consiliare ha mostrato che il testo presenta ancora aspetti che possono essere ulteriormente precisati e migliorati, soprattutto per evitare interpretazioni differenti e rendere più chiaro il rapporto tra trasferimento della volumetria, Prg, destinazioni urbanistiche e caratteristiche delle aree interessate.

Ma intanto alcuni paletti sono stati messi. Il limite del 40% e dei 500 metri cubi, il nuovo perimetro del trasferimento e l’esclusione delle zone bianche rappresentano modifiche concrete rispetto alla situazione precedente.

E, in materia urbanistica, anche il tempo con cui arrivano le regole ha un peso. Se il territorio nel frattempo ha continuato a utilizzare la disciplina precedente, la domanda che resta sul tavolo è quanto abbia inciso il lungo percorso necessario per arrivare alla nuova regolamentazione.

Il nuovo regolamento arriva dunque dopo un percorso complesso e dopo diversi rinvii. Potrà ancora essere migliorato, ma il Consiglio comunale ha comunque introdotto una serie di limiti che cambiano il quadro rispetto al passato. In questo senso, si potrebbe dire: meglio tardi che mai.